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姜智英日益提升的美貌 自拍公開 “清純的氣息”票貼KARA姜智英突顯清純美的自拍照片公開。姜智英在自節能燈具己的twitter中寫道：“終於太陽下山了！今天真熱烤肉啊！現在開始正式的日本活動了！去去就來。”同時帛琉一起上傳了照片。公開的照片中姜智英展示了沒有化面膜妝的幹凈皮膚。明顯的下巴線條和清晰的五官很引人吳哥窟註目。和以前的可愛形象相比散發出了更加成熟的女開幕活動性氛圍。看到照片的網友們表示“不斷提升的美貌”東森房屋，“皮膚真的很好”，“清純美最高”，“健康地活房屋買賣動吧”等等。另一方面KARA最近展開日本活動獲得了房地產很大的響應。

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愛情誤區之種種愛情誤區一：強調單方面的付出眾多在愛情海中尋覓的飛鳥往往有著同樣的想法，要找一個全心全意愛自己的，細心呵護與照顧自己一生之人。許多人有著相同的想法，要等對方全心的愛與付出後自己才會去付出，在感動中而去愛。而愛其實是簡單的事情，愛了就愛了，在你付出的同時總會有回報，就如農民種田，那怕收穫的不是期望中的香瓜，在秋日裡有搖曳枝葉，有滿目的秋景，這也是一種收穫。愛情需要雙方的努力的與付出，單方面的強調往往只會空等花落時。愛情誤區二：過分難忘初戀幾乎每個人一生中都可能經歷一次刻骨銘心的初戀，但初戀成功的比率只佔愛情中的少許。也許因了人的劣根性，得不到的就是最美好的，許多人將初戀看得過純過重，在接受每一份新感情的時候，內心都會強調，如果自己與初戀男友（女友）結合將會澎湖民宿是怎樣的幸福。而在今後的戀愛中，會不覺將這種想法與觀點透露出來，自己當年與初戀是如何的甜蜜與美麗。這不但在內心對自己形成一種除了初戀不會再有如此美好感情的暗示，也對讓對方產生你對初戀的感情無法忘懷，無法投入新的戀情中，不會用心去愛她的錯覺。要知道，初戀只是一個青春留給我們最美好的回憶與經歷，而回憶只能當一個老故事去好好的收藏，往昔不再來，就算初戀成功也不一定會比現在的戀人更適合自己。愛情誤區三：不公平的對比一生中沒有愛情經歷的人幾乎很少，有經歷對人生來說是一種閱歷，也是對人生的一種豐富，但許多人存在如此的誤區，喜歡將現在的男女朋友與前任的男女朋友去做比較，而這種比較往往卻是拿前人的優點來比現在戀人的缺點，這樣一來，越比越覺得現在的戀人缺點滿身。要知道花有百樣，人各不同澎湖民宿，每個人有自身的優缺點，因了人的不同，世界才會如此的繽紛與豔麗。愛一個人，就要學會欣賞她的優點，包容她的缺點，在某些時候用放大鏡放大她的可愛之處，在某些時候學會用縮小鏡縮小她的缺點與不足，這樣才能牽手走人生的路。愛情誤區四：一朝被蛇咬，十年怕草繩在愛情路上摔倒的人十有八九，許多人摔倒後無法在原路上爬起來，而是害怕不前。比如說，前男友女友曾騙過自己的錢財，在此後對現任戀人在這方面便會加倍小心。曾全心全意去愛過，但是感情失敗，面對再一次戀情時便將心收起，不再付出真心，生怕付出後又是一場失敗。這樣在感情路上不願意付出與猶猶豫豫，只 會讓自己的感情更加坎坷，因為你的感受對方能感覺得到，或許因為這樣的不願意付出，將錯過人生又一次的真情。愛情誤區五：過份強調物質條件許多單身之人，個人信貸身邊的追求者眾多，但因為自己過份強調感情之外的因素，而一直孤芳自賞。當然，一定的經濟基礎是愛情穩固的重要的一點，但很多人要求男方要有房有車，有事業與一定的經濟基礎，要知道是同年齡段中，能出色的男人幾乎很少，就算有，也早一步讓手快之人搶得。不如找一個年齡相當感情相當的，一 同去經營今後的生活。愛情誤區六：愛情就是浪漫與鮮花愛情是什麼？千百年來無人能說得清，許多人認為愛情是花前月下，親親我我，是每日送上的玫瑰。其實愛情中的浪漫只在相處或相愛的某一段時期，慢慢這種浪漫會被現實生活所消消磨，生活就是真實的柴米油鹽醬醋茶，這中間會有許多的小磨擦與矛盾。很多人會對愛情激情過後的平淡期而失望，認為愛情已經失去，或根本未曾愛過。其實生活中愛情玫瑰的已經被你乾渴時她送上的一杯白開水所代結婚替，花前月下也被你夜間翻身時她細心為你蓋好露出的肩膀所代。外出時一個關懷的短信，回家時一個會心的微笑，苦惱時一個溫暖的擁護，事業不順時她的開解與安慰，這就是現實生活中愛情，與浪漫無關，卻與生活息息相關。學會珍惜與享受生活中她帶給你的點點滴滴，你將會幸福與快樂；淡漠與不解，或許幸福就與你擦肩而過。　 愛情誤區七：男女對愛不同的表達方式女人對愛的表達方式會體現在生活中的許多小細節方面，關心對方的衣食住行，關注對方的每一個小眼神，甚至有時會在不合理的場面要求對方親吻自己表達愛情。而男人對愛的表達方式可能過於馬虎，也有很細心體貼的男性，但大多的男人都會粗心大意。而許多男女會用自己愛的表達方式去要求對方用同樣的方式。因為男女性格與心理生理的不同，彼此對愛的要求也會各不相同。這就房地產需要彼此的理解與關心，男人需要在平時女人母性的關心與愛護，需要理解與開懷的言語安撫一天疲勞的身心。而女性在特殊的生理期或病期，則需要男性的關心與照顧。只有這樣彼此的照顧與體貼，愛的路上才能越走越幸福。愛情誤區八：玩笑的批評與打罵友人相聚時，我曾講過一個十頭牛的故事，大意是某部落娶妻按妻子的容貌給予牛的頭數，而一青年居然給了十頭牛的聘禮娶了一容貌平平的女子，成為部落一笑話。而記者報好奇之心去採訪時，與他端茶遞水的卻是一氣質高雅，美麗大方的女子。青年說，我愛著她，也知道她因為自己的容貌而自卑，所以我用全部落女人都無法享受到的聘禮給予她自信，現在你們看到了，我的妻子是如此的美麗！許多戀人相處時往往忽視這一點，或拿對方的身高，或拿對方的容貌來玩笑，亦會將對方的事業與經濟批評；賣房子有時是一方開玩笑，而更多的是一方想用此來打擊對方，達到自己在對方心目中高人一等的想法。但再漂亮的女人對自己的容貌與身材都會缺乏信心，再有事業的男人都怕與其它人對比事業與經濟，長期下去，這將會對戀人的心靈造成極成的打擊。你的戀人需要你有部落青年一樣的胸懷，需要你那般不經意的鼓勵與表揚，這樣他才會在你的鼓勵與表揚中越來越出色。愛情誤區九：以性取幸，以性取情現在的男女戀愛中不同居者已經很少，隨著試婚率的越來越高，性方面的矛盾也成為戀愛中的一大誤區。許多人誤認為性福等同於幸福，性等於與愛情。據統計，現在的離婚的夫妻中有近70%是因為性生活不和諧，這也說明人對性的要求越來越重視，要求越來越高。但真正的幸福的生活就等同於性福嗎？有的無性夫妻反而生活更加美滿又是如何。少年夫妻老來伴，代償隨便著年齡的增加，更多的愛人化身為生活中的伴侶，性在婚姻愛情生活中很重要，但如果化成等號，不能不說是愛情中的一大誤區。幸福的性福同樣需要兩個人的關心與愛護，在一方勞累了一天後回家還要索取，在性方面把責任與壓力交給女方，將自己的性要求對方無條件的滿足視為一種愛的表現。這都是一種錯誤的觀點。曾有一位婚姻學家說過：如果一個男人不肯為戀人分擔避孕的風險，那麼你可以離開這樣的男人，因為他是自私的，是不愛你的；如果一個女人將性愛做為一種愛的交換，那麼你可以離開這樣的女人，因為她是沒有尊嚴的，是不值得你愛的。生活中需要體貼與照顧，在性方面更需要彼此的體貼與照顧，請在你的男人累極時，給他一個安靜的睡眠；請在你的男人心煩時，給他一張溫暖的懷抱；請在你的女人身體不適時，愛護她的身體，克制信用貸款自己的情緒；請與你的女人分擔避孕的風險，別讓她一個人承擔心理與身體的痛苦。愛護好對方，就是愛護好自己，愛護好彼此的明天與未來。愛情誤區十：吵架與不吵架生活中沒有矛盾的夫妻與戀人幾乎為零，許多人走入兩個極端，一面是遇上問題馬上大吵大鬧，一面是遇上問題沉默迴避，生怕會吵散彼此的感情。而現實中我看到許多吵鬧的夫妻吵了一輩子還綁在一起，反而有些平常恩愛的夫妻不聲中響的就散了。可見這架不吵不行，吵多了也不行，關鍵在一個度。兩個相處，總有一方應該寬容一些，在對方有火時迴避風頭，待雙方心平氣和時再來解決此等問題，讓矛盾產生的裂縫化為最小。但遇上事情壓在心頭，不願正面交談或迴避紛爭，這往往而讓小事越積越大，就如火山一般，暴發時就無法收拾。戀人與夫妻間反生矛盾不一定是壞事，有些矛盾越早酒店兼職發現越早解決，在今後的路上就會少許多的坎坷，兩個人之間的磨合也會越來越少，生活也會越來越美滿！愛情的路上需要彼此的付出與呵護，在人生的道路上會有無數風風 雨雨，坎坎坷坷，就如山中突降的暴風雨，其中一個會因風雨的交加而體力不支，這時就需要你伸出手扶著她（他）拉著她，在耳邊不斷的鼓勵她，安慰她，共同前進，共同渡過這人生的一場風雨。人一輩子會遇上許多愛著自己和自己所愛過的人，但唯有一人能與你白頭到老，看夕陽西下。而這唯一一人卻要經歷兜兜轉轉，反反覆複才能在人生的路上相遇，所以，若你遇上了，請好好珍惜與愛護她；若你得幸牽著他的手，請不要輕易為生活中的瑣碎輕言罷手。

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顥瑋-認真積極的孩子顥瑋-就學年齡:12歲, 學習項目:電吉他.顥瑋還沒成為吳哥窟教室的學生, 就己經對他很有印象, 因為他為了要學琴, 自己爬文很久, 對燒烤電吉他了解深刻, 做足了準備功課後, 才開始上課, 而且他也是很認真的學房屋二胎生. 都會很自動的練琴, 真的是很積極的孩子.有關顥瑋表演的影片, 請參考烤肉:(在無名小站以29482823或公爵樂器搜尋, 點入教室blog後以名字搜尋即可)室內設計表演日期:05/21/2011, 表演曲目:smoke on the water 租房子http://www.wretch.cc/blog/clmh15/26821530表演日期:06/12/2010, 表演酒店兼職曲目: too late to love http://www.wretch.cc/blog/clmh15/26589542表信用貸款演日期:11/14/2009, 表演曲目:green day, left at american girls 西裝http://www.wretch.cc/blog/clmh15/26327653中和及板橋及新店地區的樂器酒店工作行,中和及板橋及新店地區的音樂教室.

Home回台快兩個星期了本來就沒有時差問題的我太平洋房屋本來想找個工作的但…因為經濟不景氣所以想找裝潢個暑期工讀都很難…************************信用貸款上星期六、日跟社團、高中姐妹碰面跟老朋友碰烤肉食材面聊天感覺真的很好而沒約時剛好還有個十字繡襯衫還沒完工所以沒事就在家做女工雖然無事可做但賣屋…回家的感覺還是很好家…還是一個最溫暖的地租屋方! 

另一種鄉愁最近日子過的不是很偁心.網路行銷看到格友沙非貼的一篇文章,感受很深節能燈具.就跟她借來,引用一下!雖說,我不是租屋很想念台灣,也不討厭加拿大,但是,我酒店經紀倒底是屬於哪裡啊?希望,我是屬於天會場佈置父的女兒! 我好想念那一份特別的帛琉"鄉愁"!
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香蕉桂圓核桃Muffin 媽咪的大玩具—麵包製造機景觀設計<趴萬> 醞釀好久的香蕉被半夜肚子餓的拔租房子拔吃掉後，兒子就一直叮嚀著：不要再被吃掉了房地產！不然我的蛋糕怎麼做？ 總算，香蕉沒再被祭五禮服臟廟，我們順利的進行我們的麵包機器大作戰！房屋買賣！ 備好全部材料，香蕉剝皮放在乾淨塑膠袋內酒店兼職，利用玻璃瓶子輾壓香蕉變成泥狀。先擺進濕料保濕面膜部分。啟動機器！第一階段攪拌後倒入過篩後的酒店工作低筋麵粉和其他乾料。攪拌均勻後即可加入桂圓術後面膜及核桃、芝麻。攪拌結束，將核桃片鋪在麵糰上信用卡代償面，等待烘烤！

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俄羅斯妞遭淘汰 台灣人可望成為澳洲無人島島主澳洲昆士蘭州九份民宿旅遊局，高薪請人擔任澳洲大堡礁一座無人島管理員，任期一年酒店打工、薪水三百五十萬新台幣，排名第二的俄羅斯參賽者茱莉亞因為酒店打工拍春宮照，今天確定被除名，這使得我國參賽者王秀毓獲選的機烤肉會大增。　　王秀毓以Clare Wang英文姓名報名，目前她在前五房地產十名得票最多的參賽者當中，以14萬3828票遙遙領先，比第二名西裝外套的愛爾蘭參賽者喬治2萬7910票，多出了11萬票。　　昆士蘭旅居酒屋遊局準備在四月二號宣布前11位入圍者，五月三號面試，六號宣房屋二胎布獲選者名單。這位幸運的獲選者，將從七月一號起，擔任無人裝潢島的管理員和保育員工作，在被外界稱為像「天堂般的環境中」室內裝潢工作一年。

一天震34次！　太魯閣3步道暫關閉花蓮連續2天地震頻繁，星期天當日，一天就有22起，昨天更是一天震34次，seo有民眾笑說，地牛的睡眠品質很差，才會頻頻翻身。不過，太魯閣國家公園可沒輕鬆看待，因為山區出現零星落裝潢石，擔心遊客安全，所以今天暫時將太魯閣的幾個步道，包括燕子口、長春祠、沙卡噹步道等，暫時關閉。燕子系統傢俱口空蕩蕩，一個人也沒有，入口處拉起層層管制線，遠道而來的遊客不得其門而入真的好失望，只能拿出相機，買屋網遠遠捕捉美景！記者：「不能進去，有沒有覺得很可惜？」遊客：「有一點，大老遠從台中跑來。」來玩的學生房屋買賣覺得好可惜，只能跟暫時關閉的公告合照！另一頭，沙卡噹步道也封閉，工作人員說真的很危險。工作人員：「租辦公室昨天掃地還掉在我旁邊。」記者：「很危險喔？」工作人員：「掉3顆。」記者：「有沒有很危險？」工作人員：商務中心「當然呀。」不只太管處工作人員，就連遊客也感受到，落石的可怕！遊客：「好像一顆子彈砰很大聲，看不到烤肉食材石頭。」關閉步道實在是不得已！因為花蓮地區連續2天地震頻傳，大小餘震有56次之多，包括燕子口、長春祠、東森房屋沙卡噹步道跟錐麓古道都因為出現零星落石，為了維護安全，太管處將這幾個步道暫時關閉。遊客：「我們要去帛琉天祥，掰掰。」

          平埔族竹塹社七姓公祭祀公業 平埔族竹塹社七姓公祭祀公業，懸缺五年的管理人十日終於產生，由錢飛樁接任。他說將爭取道卡斯族列為第十三個原住民，同時將敦請佔用祖產者遷移，協助政府全面整修采田福地三級古蹟，讓新竹平原最早的主人—竹塹社，被大家看見。 從 售屋網事營造工作的專業經理人錢飛樁充滿自信的表示，「我們的祖先對新竹平原很有貢獻，我們是原住民，我們祖先對新竹的貢獻，要被大家看見！」文獻記載新竹平原最早的平埔族是道卡斯族人， 西裝新竹的舊地名「竹塹」，也是因為竹塹社而命名，一直到光緒元年（1875），因廢淡水廳，設台北府，才改名為「新竹」。 懸缺5年 接任先整修采田福地 平埔族竹塹社七姓公祭祀公業前管理人衛福泉，於89年去世後?訂做禮服A一直未有人接任，法定代表懸缺五年，昨天在眾人的支持下，由錢飛樁接手。他立即要面對的是，文建會和文化局已經完成采田福地規畫案，經費也準備好，只差采田福地兩旁的違建待拆遷。 要處分三戶違建，必須由法定代理人出面 賣房子處置，因此錢飛樁表示，將立即協調拆遷，讓政府的規畫和經費能進場。至於是否要給予補償？錢飛樁表示，違建戶的地價稅都是由祭祀公業負擔，也沒有收取違建戶租金，希望違建戶能自行搬離，否則不排除循司法解決。 錢飛樁接任管理人，不少族?酒店打工邞磳雂w經觀察他一年，希望他能讓七姓公過去對新竹平原的貢獻讓大家看見，振興聲譽。錢飛樁表示，他從小遷移到新竹市，但每年都會到采田福地祭祖，小時候到現在看到的都一樣，不能再這樣下去，他會努力以赴。 爭取道卡斯族 列第13族原住民 錢飛樁表示，新竹平原三 找房子大族群的廟會，包括城隍廟和義民廟規模都很盛大，唯獨竹塹社被困在有限的空間裡，而竹塹社是新竹平原最早的主人，祖先的貢獻在史冊上有很清楚的記載，他會在眾人的支持下，協助整建，重視文化資產，也要發揚祖先功德，同時要爭取將道卡斯族列為台灣原住民第十三族。 竹塹社七姓公祭祀公業 信用卡代償昨天在竹北市新國里內的采田福地舉辦祭祖慶典活動，副縣長彭光政代表鄭永金縣長向七姓公的先祖行三獻禮，感念開墾竹塹地區的功勞。工期預計一年，待鄰近兩邊建築物佔用問題協調解決後就可發包，期望在明年農曆七月十七日祭祖典禮前完成，將展示道卡斯族相關歷史圖版及文物，讓縣民認識采田福地的歷 住商房屋史與文化。 竹塹社屬平埔族道卡斯的一社，清康熙六十一年頭目衛阿貴率九十五名壯丁支援清軍奏功，乾隆廿三年賜稱錢、衛、廖、三、潘、黎、金七姓，乾隆廿五年皇帝卸賜「義勇可嘉」匾額，建祠堂，命名為采田福地。采田福地是台灣唯一供奉化番頭目的廟宇，也是台灣開發史上土著漢化的見證。 竹塹社七姓公祭祀公業理事長廖英授?賣房子A正積極進行族譜編纂，他向派下宗親表示，道卡斯族對新竹地區的開墾有很多貢獻，今天新竹地區繁榮，道卡斯族的先祖功不可沒，歷史一定會留下記錄，後代子孫也會引以為傲！ 來源：中國時報(2006/08/11) 記者：潘國正 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 房屋買賣  .

          兩款服裝含致癌物 多品牌上黑榜 兩款服裝含致癌物多品牌上黑榜 【聯合報╱記者林琮盛／即時報導】 今天上午 房屋二胎，北京市工商局發布了服裝類商品質量監測結?裝潢G。其中，真維斯、七匹狼、聖馬田、稻草人等品牌的商品 室內裝潢上了黑榜。 北京市工商局此次監測中，共有65個品牌的產品不合格。其 二胎中存在的問題多為標示的成分含量與實際不符、甲醛含量超標、商品下水易掉色、標誌不完整?結婚BpH值過低或過高、含有致癌的可分解芳香胺染料等。 其中，七匹狼一款女POLO領短T恤衫、稻草人一款短褲均存在成?當鋪擊P標示不符的情況；真維斯一款短褲、啄木鳥生產的LIMING-NIAO男士T 恤水洗易掉色；聖馬田一款休閒褲pH值檢測不合格。 北京 酒店工作世紀寶鑫錸服裝有限公司生產的「滿福鑫」2個號碼的女士休閒風衣被檢出可分解芳香胺染料。 河北騰威服裝有限公司生產的創今威3個不同號碼的休閒褲 房屋貸款，也被檢出可分解芳香胺染料。 可分解芳香胺染料是中國國家標準中要求禁止使用的物質。紡織品使用含可分解芳香胺的染料之後，在與人體的長期接觸中，染料可能被皮膚吸收 酒店經紀，並在人體內擴散，引起人體病變，並有可能致癌。 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 酒店工作  .

          漢諾威標出 創內湖商辦新高 漢諾威標出 創內湖商辦新高 2010-05-18 工商時報 【記者彭禎伶、蔡惠芳／台北報導】 新光人壽漢諾威大樓17日以47.11億元標出，由唯一出價的富邦人壽得標，扣除400多個停車位後，相當每坪49.6萬元的價格，創下內湖中古大樓的新高價位；壽險業者表示，新壽漢諾威大樓以高價標出，將使內湖商辦大樓的價格有強而有力的支撐，後續還有不少每坪50萬元以上的商辦要釋出。 　壽險業近年大舉進軍內湖商辦大樓，目前新光人壽扣除漢諾威大樓後，在內湖仍有13棟大樓、一塊住宅用素地，投資金額近300億元；國壽則有4棟大樓，投資金額有90億元左右；這次得標 酒店工作的富邦人壽在內湖也有一棟華邦大樓，目前出租給緯來電視使用；遠雄人壽則是因為母公司遠雄集團是最早開發內湖，擁有不少大樓，近期也正有倫敦大樓要議價出售；其他如中壽、台壽則也在評估內湖商辦的行情，總計壽險業在內湖應有500億元左右的投資額。 　壽險業者表示，新壽漢諾威大樓以47.11億元標出，若1樓以每坪68萬元來估算，2樓以上則約47.67萬元，以10年多的商辦大樓來看，已算是內湖的新高價位，而近期內湖有許多商辦預售屋打算開價每坪50萬元以上，在新壽漢諾威大樓標出後，50萬元的價格應算是 室內裝潢「站穩」。 　但富邦人壽以47.11億元拿下漢諾威大樓，每年租金僅1.3億元，年化租金報酬率2.76％，跌破壽險業者一再表示商辦租金報酬率的3％門檻，壽險業者表示：「這也代表壽險資金真的急於去化！」而2.76％租金報酬率，壽險業者表示，仍比定存利率高。 　台灣房屋不動產研究室執行長邱太?分析，壽險業資金現在連年化報酬率低於3％的大樓都會搶購，那未來許多商辦大樓成交機率大幅提升，每坪價格創新高也指日可待。 　瑞普國際物業公司總經理劉美華表示，以目前內科每坪月租1,200至1,250元估，如拆算每 九份民宿建坪辦公室約47.4萬元，則毛資本化率約為3.04至3.16％，還算符合目前的市場毛資本化率3至3.5％的範圍。 　記者孫彬訓/台北報導 　新光人壽昨(17)日標售內湖漢諾威科技大樓，富邦人壽以47.11億元得標，以租金收益每年1.3億元，換算租金回報率為2.76％。富邦金控總經理龔天行表示，以10年回報率來看，由於租金有機會上揚，因此租金回報率還是有3％出頭。 　龔天行說，未來富邦人壽還是會持續找尋合適的土地，並會審慎出價，目前不動產佔資金運用約5％，從長期的人壽公司的資金配置來看，加碼到8％到10％是合理的，但前提是 關鍵字行銷要有合適標的。 新壽19.8億獲利入袋 2010-05-18 工商時報【記者彭禎伶／台北報導】 　新光人壽以47.11億元，賣出其位於內湖的漢諾威大樓，實現獲利19.8億元，預計6月底前入帳，若新台幣匯率在6月底前能止升回貶，加上現金股利入帳，則新光金有機會在上半年轉虧為盈，擺脫前4個月虧損的局面。 　不過，在只有1家出價的情況下，富邦人壽以47.11億元買入年化報酬率不到3％的大樓，金管會官員表示，應該會請富邦人壽說明投資評估情況，了解這宗投資如何符合壽險業的資金運用目的。 　新壽昨日也舉行股東常會，通過今年新光金將增資50億元，預計也是6月 酒店兼職底前叮以到位，屆時新壽半年報的RBC可望大幅的提高，後續才能申請提高國外投資等相關動作。 　新壽的漢諾威大樓是在民國89年時，向遠雄集團買入的預售大樓，當時買價28億元左右，目前是滿租的狀況，一年租金有1.3億元，這次新壽開價2樓以上每坪45萬元以上，成功標脫後，有助穩住新壽今年的獲利情況，同時也提升新壽在內湖其他13棟大樓的價值，對新壽今年底要進行的不動產重新鑑價，計入明年將公布的EV、AV，有極大的幫助。 　新壽前4月因為新台幣匯率走揚，及認列帳上海外投資虧損，前4月稅後虧損35.22億元，連累新光金前4月稅後虧損29.22億元，這次出售大樓實現19 土地買賣.8億元獲利，再加上現金股利等，新光金上半年有機會轉虧為盈。 內科精華區大樓 富邦47億元買走 2010年05月18日蘋果日報 【江碩涵╱台北報導】新光人壽昨標售內湖科技園區西湖段「漢諾威科技大樓」，僅富邦人壽投標，並順利以溢價率2.4%、總價47.11億元得標。業者分析該棟大樓帶有租約，以目前成交價來看，租金報酬率僅約2.9%，是今年成交案中最低。 增值幅度最大案漢諾威科技大樓樓高11樓、地下4樓，土地面積1669坪、樓地板面積1萬3450坪，扣掉停車位後、每坪約49.6萬元，與市場行情相當。事實上，新光人壽10年前取得該大樓成本僅16.4億元，如今增值幅度達1.87倍，是近10年大型商用不動產增值幅度 酒店打工最大個案。 全球資產管理公司副總經理柯宏安表示，該大樓整棟出租，以月租金每坪1200元計算，租金投資報酬率僅約2.9%，是今年以來帶租約整棟大樓出售案例中，投資報酬率最低的案例。瑞普國際物業總經理劉美華表示，內科租金投資報酬率約3~3.5%，買方願意接受低於3%的投資報酬率，應「相當看好內科西湖段後市。」 整棟滿租地點佳宏大不動產估價師事務所所長郭國任分析，該大樓整棟滿租且地點位置、物業條件比內科其他大樓好，因此儘管租金投資報酬率偏低，卻能高價標脫。但該大樓屬特別個案，不代表內科所有大樓售價都被抬高，內科大樓租金相較市中心仍偏低、空置率也高，「是否有更多廠商進駐才是內科未來發展關鍵。 西裝」 今年內科廠辦大樓交易狀況5月17日 漢諾威科技大樓買方：富邦人壽 47.11億元3月26日 華固瑞光大樓(興建中)買方：香港商外資 35.6億元3月26日 廣遠建設廠辦大樓買方：國泰人壽 19.8億元1月8日 台聯電訊大樓買方：國泰人壽 9.6億元資料來源：信義全球資產管理公司 內科大樓今標售 商辦看漲 【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】 底價46億元的新光人壽內科「漢諾威」科技大樓，今天下午開標，市場預料脫標不是問題，且可能衝破50億元。宏大不動產估價師事務所執行長郭國任表示，如順利以高價標出，將代表國內商辦市場主升段出現訊號。 漢諾威大樓今天只要脫標，也將寫下今年商辦大樓成交金額新紀錄；今年至目前最高金額商辦交易案 烤肉為華固內湖瑞光大樓，華固建設於3月底以35.6億賣給來自香港的外資法人。 新壽近一兩年大舉進軍內科商辦，累計已在內湖科園學區擁有13棟大樓及陽光街一筆土地，位於堤頂大道二段的漢諾威大樓，是新壽在2000年時以28.3億元向遠雄集團買進，以標售底價來算，10年內該大樓就增值了17.7億、漲幅達62%。 此棟大樓土地面積1669坪，總樓地板面積則為1萬3450坪。郭國任分析，扣掉停車位，建坪每坪約為48萬元，目前當地商辦每坪約45萬元上下，新壽開價略高於市場行情。郭國任指出，內科園區商辦目前仍有空置率高、租金欲振乏力、報酬率偏低等三大隱憂，當地各區空置率普遍在15~20%之間，租金則只在800~1300元。由於目前賣方開價都很高，因此租金報酬率都不理想 21世紀房屋仲介。  .

          砸2,632億 高雄建海空經貿城 砸2,632億 高雄建海空經貿城 2010-03-04 工商時報 【記者呂雪彗／台北報導】 行政院長吳敦義昨天表示，近期將提出打造高雄為海空經貿城計畫，政府建設，不再重北輕南。根據經建會規畫，以小港及?室內裝潢甽秩銢兜驦銈痐葍}發，總計投入經費2,632億元，高雄港北側為經貿生活區，南側為港區、運籌、加值等關聯性產業區，引進金屬、石化及遊艇產業。 　 會場佈置吳揆昨天造訪義大世界，與媒體茶敘時表示，南部地區長期認為政府「重北輕南」，南部地區競爭力沒提升，但要平衡台灣北部、中部、南部與東部發展，政府一定要提出重要施政 信用貸款。 　他說，南部會推出重大建設，包括高雄海空經貿城構想，經費額度包括中央、地方、國營事業預算等逾2,000億元，地方與中央政府是強力夥伴關係。 　經建會依吳揆指示，對高雄地 借貸區提出5年以上長期發展綱要計畫，將高雄定位為「海空經貿城」，主要目的就是改造、活化大高雄，作為今年南部地區重點計畫，主要規畫將在今年底完成。 　經建會副主委黃萬翔指出，高雄同時擁有港口、航空 關鍵字排名，加上許多閒置土地，若加以整體活化，搭配交通建設，高雄港可搖身變成美國東岸知名港口城市巴爾的摩，由原先貿易、產業型港口，活化轉型成為觀光、休憩功能，創造新活力。 　經建會初步規劃，高雄港旁擴建路以北地區?網路行銷A將結合經貿園區、旗津、柴山，發展經貿、金融、企業總部、生活生態等機能航運輔助計畫，規劃計畫包括多功能經貿園區開發計畫、中島加工出口區轉型與再開發計畫、高雄港舊港區及周邊地區再開發計畫、旗津觀光生活發展計畫，壽山國家自然公園籌設計畫、 591五輕改善及高雄煉油廠綠美化計畫、高雄學園等7項。 　擴建路以南地區，以海港為主、空港為輔，建設洲際貨櫃中、國際機場、聯外道路、發展海空港自由貿易港區，引入運籌加值等港埠關聯產業。共有金屬、石化等關聯性產業引進，自貿港區及產業專區發展計畫、大 借貸南星填海造陸發展計畫、區域路網發展計畫等，也會引進遊艇產業。 　這項計畫可利用土地計2,047公頃，包括高雄港旁經貿園區，多數為中油、台糖及中鋼等國營事業土地，有250公頃閒置國有地將統籌活化，並擬搬遷部分205兵工廠土地，挪出50公頃，整體規劃開發為經貿園區開發為多功 裝潢能經貿園區。 　新增土地包括航空貨運園區、仁武大社東南側及機場北側的農業區、中島石化碼頭等，土地變更價值約800億元，可增加就業人口17萬人，吸引7,693億元廠商投資。 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 褐藻醣膠  .

          折扣商店 掀常態低價革命 折扣商店 掀常態低價革命 【經濟日報╱記者李至和／台北報導】 民眾拿著DM比價消費的時代結束，來自歐洲的「全面折扣商店」帶來常態低價的風潮。 國內第二大量販店大潤發將法國的折扣商店引進台灣，將台中忠明店改成折扣商店，平均售價拉低一至三成；家樂福也設立「清倉店」，庫存品打至一折。 因應國內消費持續緊縮，國人可支配所得不減反增，量販店也備受影響。 大潤發總經理徐顥祐說，台灣估計今年經濟成長率僅有2%，顯示整體市場景氣雖有復甦，但仍未回到?ARMANIL去水準。 消費者期待常態性低價，而非單一檔期、部分商品的促銷。去年來客數與客單價均微幅下滑，使得去年大潤發整體營收衰退3%左右，此時正是引進全面折扣商店的好時機。大潤發七成股權掌握在法國歐尚（Auchan）量販店，在許多經營策略上也援引法式經營。 法國歐尚在2001年推出全面折扣商店，在俄羅斯特別普及，業績表現相當突出，甚至還將家樂福擠出市場。 全面折扣商店大幅節省廣告與人力成本，不印製廣告宣傳單 婚禮佈置，可以節省一年約1,200萬元。在商品價格部分，平均可再降一成至三成。 例如，國際牌無線電話、象印熱水瓶的售價，都較其他大潤發分店的售價便宜一成以上。飲料、泡麵、餅乾等價格敏感性商品，則拉低至與全聯福利中心相當，價格較超商便宜兩到三成。 貨架的商品則採整箱成列，消費者自行選擇購買數量，不限制大包裝或小包裝。 大潤發說，折扣店的品項數多達5萬種，比一般量販店的3萬種更多，除了有領導品牌外，也增加一些極具價格競 賣房子爭力，但品牌較弱的商品。 量販龍頭家樂福也在去年底就嘗試做「清倉店」，庫存品打至一折，成功帶動來客成長兩成。 家樂福公關經理林夢紹說，去年首次在內湖店做清倉店，將北部八家店的庫存商品集中銷售，折扣打得很低，但來客數很明顯立刻翻升，較同期成長兩成。 愛買營運長莊金龍則認為，量販店仍應以一站購足為主，折扣商店或出清店只能在單一區域內小規模操作。 因此，目前愛買不會考慮跟進，將會維持現有步調，強化一站購足基本功，讓店內?褐藻醣膠U品類的商品力與價格都更有競爭力。 新聞分析／差異化經營 吸金關鍵 【經濟日報╱記者／李至和】 量販店低價再低價的促銷手法年初燒到年尾，各賣場輪番上演低價促銷，甚至加碼推出滿千送百，目的都是要讓冷清的賣場裡能多點人氣。但量販業者卻明顯感受到「促銷疲軟、價格戰失效」的危機，這也促成大潤發搶先推出全面折扣商店的誘因。 當量販店價格殺得越深、促銷密度越高，顯示消費者買氣縮手，要靠低價促銷才能刺激消費者來店。 「1元商品」成為最終的低價行銷手段。雞 小額信貸蛋、醬油、蔬菜、水果，各種民生必需品都拿來當成1元商品，顯示零售業的低價戰已經殺到谷底。 但很明顯的是，有做促銷才有人氣，沒有低價，就沒有人潮。更讓業者傷腦筋的是，越不景氣，消費者對價格敏感度更高，沒有端出領導品牌或敏感性民生商品，促銷再怎麼用力，消費者還是不買單。 消費者已經處處可以撿便宜，量販店如果價格不夠吸引力，慢慢就會流失主顧客。因此差異化的經營，塑造出折扣商店的新特色。塑造出折扣商店的新特色。 【2010/01/06 經濟日報】 量販店變零售 搶攻單身客中部 九份民宿賣場大戰 轉型折扣店 7折價促銷 2010年01月06日蘋果日報 【黃任膺╱台中報導】中部量販店促銷開戰，打出零售包賣量販價，讓小家庭和單身客也能搶便宜。中市大潤發忠明店即日起轉型為「折扣店」，店內半數以上商品不僅常態降價一至三成、且不再侷限大包裝式的販售，並將逐漸拓展至全台各店。家樂福也已降價跟進，於中部開四家「便利購型態店」。 殺出重圍大潤發忠明店總經理曾俊榮說，量販店競爭日趨激烈，光在台中縣市就有十六家，該店轉型折扣店後，全店四萬六千多種商品，有二萬四千六百項常態性降價，占總商品五成 宜蘭民宿三，如Philips省電燈泡售一百八十九元（原價二百七十九元）、海尼根啤酒售三十二元（原價四十七元），且都可單項選購。 省廣告費回饋顧客曾俊榮說，即日起該店不打廣告也不印製或發行廣告文宣，每個月可省下一百多萬，降低商品售價回饋消費者。總經理Jean- Francois Simon分析，上半年業績會因缺少宣傳衰退百分之五至十，但從第三季開始會直線式起飛。公關何默真表示，此模式會先套用至鳳山、頭份新店，再漸拓展至全台各店。 家樂福去年起已在台北陸續開了四家介於量販和超市之間的「便利購型態店」，售價比照量販店，也可單項銷售 酒店工作，中部近期也會開四家，將逐步在全台展店近二十家。家樂福中區公關胡志光說，促銷期會推出破盤商品，但為免同業搶占「全國最低價」的鋒頭，勢必得降低廣告預算和折扣店競爭。 「不寄文宣不方便」台糖收銀股股長徐明倩說，該店今年起結合台糖各事業部資源，如集點換江南度假村住宿券、折價券等吸客。愛買公關曾雅玲則認為，民眾來量販店基本上就想一次購足，折扣店看似單樣商品變便宜，但一次買大量的話，就和在量販店買沒差別。台中市民王于鳳說：「我覺得折扣店讓民眾在買東西時有便宜到、也有彈性，但業者不寄文宣，變成消費者得到現場看才知道商品資訊，有 情趣用品點不方便！」 量販店轉型大戰資訊表◎大潤發：轉型成「折扣店」：近5萬件產品，5成3常態性降價2至3成，且可單件銷售◎家樂福：6萬多種商品中，2成商品輪替促銷，會和折扣店比價跟價，並將於中部開出4家「便利購型態店」◎台糖：推出會員點數3000點可兌換2010年桌曆，內含台糖旗下江南渡假村、長榮酒店等總價值達萬元的現金抵用券或商品折價券◎愛買：增加「零錢價」（如10元以下的蔬果、文具）品項，產品漸走向小包裝化資料來源：上述業者 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 信用卡代償  .