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          漢諾威標出 創內湖商辦新高 漢諾威標出 創內湖商辦新高 2010-05-18 工商時報 【記者彭禎伶、蔡惠芳／台北報導】 新光人壽漢諾威大樓17日以47.11億元標出，由唯一出價的富邦人壽得標，扣除400多個停車位後，相當每坪49.6萬元的價格，創下內湖中古大樓的新高價位；壽險業者表示，新壽漢諾威大樓以高價標出，將使內湖商辦大樓的價格有強而有力的支撐，後續還有不少每坪50萬元以上的商辦要釋出。 　壽險業近年大舉進軍內湖商辦大樓，目前新光人壽扣除漢諾威大樓後，在內湖仍有13棟大樓、一塊住宅用素地，投資金額近300億元；國壽則有4棟大樓，投資金額有90億元左右；這次得標 酒店工作的富邦人壽在內湖也有一棟華邦大樓，目前出租給緯來電視使用；遠雄人壽則是因為母公司遠雄集團是最早開發內湖，擁有不少大樓，近期也正有倫敦大樓要議價出售；其他如中壽、台壽則也在評估內湖商辦的行情，總計壽險業在內湖應有500億元左右的投資額。 　壽險業者表示，新壽漢諾威大樓以47.11億元標出，若1樓以每坪68萬元來估算，2樓以上則約47.67萬元，以10年多的商辦大樓來看，已算是內湖的新高價位，而近期內湖有許多商辦預售屋打算開價每坪50萬元以上，在新壽漢諾威大樓標出後，50萬元的價格應算是 室內裝潢「站穩」。 　但富邦人壽以47.11億元拿下漢諾威大樓，每年租金僅1.3億元，年化租金報酬率2.76％，跌破壽險業者一再表示商辦租金報酬率的3％門檻，壽險業者表示：「這也代表壽險資金真的急於去化！」而2.76％租金報酬率，壽險業者表示，仍比定存利率高。 　台灣房屋不動產研究室執行長邱太?分析，壽險業資金現在連年化報酬率低於3％的大樓都會搶購，那未來許多商辦大樓成交機率大幅提升，每坪價格創新高也指日可待。 　瑞普國際物業公司總經理劉美華表示，以目前內科每坪月租1,200至1,250元估，如拆算每 九份民宿建坪辦公室約47.4萬元，則毛資本化率約為3.04至3.16％，還算符合目前的市場毛資本化率3至3.5％的範圍。 　記者孫彬訓/台北報導 　新光人壽昨(17)日標售內湖漢諾威科技大樓，富邦人壽以47.11億元得標，以租金收益每年1.3億元，換算租金回報率為2.76％。富邦金控總經理龔天行表示，以10年回報率來看，由於租金有機會上揚，因此租金回報率還是有3％出頭。 　龔天行說，未來富邦人壽還是會持續找尋合適的土地，並會審慎出價，目前不動產佔資金運用約5％，從長期的人壽公司的資金配置來看，加碼到8％到10％是合理的，但前提是 關鍵字行銷要有合適標的。 新壽19.8億獲利入袋 2010-05-18 工商時報【記者彭禎伶／台北報導】 　新光人壽以47.11億元，賣出其位於內湖的漢諾威大樓，實現獲利19.8億元，預計6月底前入帳，若新台幣匯率在6月底前能止升回貶，加上現金股利入帳，則新光金有機會在上半年轉虧為盈，擺脫前4個月虧損的局面。 　不過，在只有1家出價的情況下，富邦人壽以47.11億元買入年化報酬率不到3％的大樓，金管會官員表示，應該會請富邦人壽說明投資評估情況，了解這宗投資如何符合壽險業的資金運用目的。 　新壽昨日也舉行股東常會，通過今年新光金將增資50億元，預計也是6月 酒店兼職底前叮以到位，屆時新壽半年報的RBC可望大幅的提高，後續才能申請提高國外投資等相關動作。 　新壽的漢諾威大樓是在民國89年時，向遠雄集團買入的預售大樓，當時買價28億元左右，目前是滿租的狀況，一年租金有1.3億元，這次新壽開價2樓以上每坪45萬元以上，成功標脫後，有助穩住新壽今年的獲利情況，同時也提升新壽在內湖其他13棟大樓的價值，對新壽今年底要進行的不動產重新鑑價，計入明年將公布的EV、AV，有極大的幫助。 　新壽前4月因為新台幣匯率走揚，及認列帳上海外投資虧損，前4月稅後虧損35.22億元，連累新光金前4月稅後虧損29.22億元，這次出售大樓實現19 土地買賣.8億元獲利，再加上現金股利等，新光金上半年有機會轉虧為盈。 內科精華區大樓 富邦47億元買走 2010年05月18日蘋果日報 【江碩涵╱台北報導】新光人壽昨標售內湖科技園區西湖段「漢諾威科技大樓」，僅富邦人壽投標，並順利以溢價率2.4%、總價47.11億元得標。業者分析該棟大樓帶有租約，以目前成交價來看，租金報酬率僅約2.9%，是今年成交案中最低。 增值幅度最大案漢諾威科技大樓樓高11樓、地下4樓，土地面積1669坪、樓地板面積1萬3450坪，扣掉停車位後、每坪約49.6萬元，與市場行情相當。事實上，新光人壽10年前取得該大樓成本僅16.4億元，如今增值幅度達1.87倍，是近10年大型商用不動產增值幅度 酒店打工最大個案。 全球資產管理公司副總經理柯宏安表示，該大樓整棟出租，以月租金每坪1200元計算，租金投資報酬率僅約2.9%，是今年以來帶租約整棟大樓出售案例中，投資報酬率最低的案例。瑞普國際物業總經理劉美華表示，內科租金投資報酬率約3~3.5%，買方願意接受低於3%的投資報酬率，應「相當看好內科西湖段後市。」 整棟滿租地點佳宏大不動產估價師事務所所長郭國任分析，該大樓整棟滿租且地點位置、物業條件比內科其他大樓好，因此儘管租金投資報酬率偏低，卻能高價標脫。但該大樓屬特別個案，不代表內科所有大樓售價都被抬高，內科大樓租金相較市中心仍偏低、空置率也高，「是否有更多廠商進駐才是內科未來發展關鍵。 西裝」 今年內科廠辦大樓交易狀況5月17日 漢諾威科技大樓買方：富邦人壽 47.11億元3月26日 華固瑞光大樓(興建中)買方：香港商外資 35.6億元3月26日 廣遠建設廠辦大樓買方：國泰人壽 19.8億元1月8日 台聯電訊大樓買方：國泰人壽 9.6億元資料來源：信義全球資產管理公司 內科大樓今標售 商辦看漲 【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】 底價46億元的新光人壽內科「漢諾威」科技大樓，今天下午開標，市場預料脫標不是問題，且可能衝破50億元。宏大不動產估價師事務所執行長郭國任表示，如順利以高價標出，將代表國內商辦市場主升段出現訊號。 漢諾威大樓今天只要脫標，也將寫下今年商辦大樓成交金額新紀錄；今年至目前最高金額商辦交易案 烤肉為華固內湖瑞光大樓，華固建設於3月底以35.6億賣給來自香港的外資法人。 新壽近一兩年大舉進軍內科商辦，累計已在內湖科園學區擁有13棟大樓及陽光街一筆土地，位於堤頂大道二段的漢諾威大樓，是新壽在2000年時以28.3億元向遠雄集團買進，以標售底價來算，10年內該大樓就增值了17.7億、漲幅達62%。 此棟大樓土地面積1669坪，總樓地板面積則為1萬3450坪。郭國任分析，扣掉停車位，建坪每坪約為48萬元，目前當地商辦每坪約45萬元上下，新壽開價略高於市場行情。郭國任指出，內科園區商辦目前仍有空置率高、租金欲振乏力、報酬率偏低等三大隱憂，當地各區空置率普遍在15~20%之間，租金則只在800~1300元。由於目前賣方開價都很高，因此租金報酬率都不理想 21世紀房屋仲介。  .