漢諾威標出 創內湖商辦新高 漢諾威標出 創內湖商辦新高 2010-05-18 工商時報 【記者彭禎伶、蔡惠芳/台北報導】 新光人壽漢諾威大樓17日以47.11億元標出,由唯一出價的富邦人壽得標,扣除400多個停車位後,相當每坪49.6萬元的價格,創下內湖中古大樓的新高價位;壽險業者表示,新壽漢諾威大樓以高價標出,將使內湖商辦大樓的價格有強而有力的支撐,後續還有不少每坪50萬元以上的商辦要釋出。  壽險業近年大舉進軍內湖商辦大樓,目前新光人壽扣除漢諾威大樓後,在內湖仍有13棟大樓、一塊住宅用素地,投資金額近300億元;國壽則有4棟大樓,投資金額有90億元左右;這次得標 酒店工作的富邦人壽在內湖也有一棟華邦大樓,目前出租給緯來電視使用;遠雄人壽則是因為母公司遠雄集團是最早開發內湖,擁有不少大樓,近期也正有倫敦大樓要議價出售;其他如中壽、台壽則也在評估內湖商辦的行情,總計壽險業在內湖應有500億元左右的投資額。  壽險業者表示,新壽漢諾威大樓以47.11億元標出,若1樓以每坪68萬元來估算,2樓以上則約47.67萬元,以10年多的商辦大樓來看,已算是內湖的新高價位,而近期內湖有許多商辦預售屋打算開價每坪50萬元以上,在新壽漢諾威大樓標出後,50萬元的價格應算是 室內裝潢「站穩」。  但富邦人壽以47.11億元拿下漢諾威大樓,每年租金僅1.3億元,年化租金報酬率2.76%,跌破壽險業者一再表示商辦租金報酬率的3%門檻,壽險業者表示:「這也代表壽險資金真的急於去化!」而2.76%租金報酬率,壽險業者表示,仍比定存利率高。  台灣房屋不動產研究室執行長邱太?分析,壽險業資金現在連年化報酬率低於3%的大樓都會搶購,那未來許多商辦大樓成交機率大幅提升,每坪價格創新高也指日可待。  瑞普國際物業公司總經理劉美華表示,以目前內科每坪月租1,200至1,250元估,如拆算每 九份民宿建坪辦公室約47.4萬元,則毛資本化率約為3.04至3.16%,還算符合目前的市場毛資本化率3至3.5%的範圍。  記者孫彬訓/台北報導  新光人壽昨(17)日標售內湖漢諾威科技大樓,富邦人壽以47.11億元得標,以租金收益每年1.3億元,換算租金回報率為2.76%。富邦金控總經理龔天行表示,以10年回報率來看,由於租金有機會上揚,因此租金回報率還是有3%出頭。  龔天行說,未來富邦人壽還是會持續找尋合適的土地,並會審慎出價,目前不動產佔資金運用約5%,從長期的人壽公司的資金配置來看,加碼到8%到10%是合理的,但前提是 關鍵字行銷要有合適標的。 新壽19.8億獲利入袋 2010-05-18 工商時報【記者彭禎伶/台北報導】  新光人壽以47.11億元,賣出其位於內湖的漢諾威大樓,實現獲利19.8億元,預計6月底前入帳,若新台幣匯率在6月底前能止升回貶,加上現金股利入帳,則新光金有機會在上半年轉虧為盈,擺脫前4個月虧損的局面。  不過,在只有1家出價的情況下,富邦人壽以47.11億元買入年化報酬率不到3%的大樓,金管會官員表示,應該會請富邦人壽說明投資評估情況,了解這宗投資如何符合壽險業的資金運用目的。  新壽昨日也舉行股東常會,通過今年新光金將增資50億元,預計也是6月 酒店兼職底前叮以到位,屆時新壽半年報的RBC可望大幅的提高,後續才能申請提高國外投資等相關動作。  新壽的漢諾威大樓是在民國89年時,向遠雄集團買入的預售大樓,當時買價28億元左右,目前是滿租的狀況,一年租金有1.3億元,這次新壽開價2樓以上每坪45萬元以上,成功標脫後,有助穩住新壽今年的獲利情況,同時也提升新壽在內湖其他13棟大樓的價值,對新壽今年底要進行的不動產重新鑑價,計入明年將公布的EV、AV,有極大的幫助。  新壽前4月因為新台幣匯率走揚,及認列帳上海外投資虧損,前4月稅後虧損35.22億元,連累新光金前4月稅後虧損29.22億元,這次出售大樓實現19 土地買賣.8億元獲利,再加上現金股利等,新光金上半年有機會轉虧為盈。 內科精華區大樓 富邦47億元買走 2010年05月18日蘋果日報 【江碩涵╱台北報導】新光人壽昨標售內湖科技園區西湖段「漢諾威科技大樓」,僅富邦人壽投標,並順利以溢價率2.4%、總價47.11億元得標。業者分析該棟大樓帶有租約,以目前成交價來看,租金報酬率僅約2.9%,是今年成交案中最低。 增值幅度最大案漢諾威科技大樓樓高11樓、地下4樓,土地面積1669坪、樓地板面積1萬3450坪,扣掉停車位後、每坪約49.6萬元,與市場行情相當。事實上,新光人壽10年前取得該大樓成本僅16.4億元,如今增值幅度達1.87倍,是近10年大型商用不動產增值幅度 酒店打工最大個案。 全球資產管理公司副總經理柯宏安表示,該大樓整棟出租,以月租金每坪1200元計算,租金投資報酬率僅約2.9%,是今年以來帶租約整棟大樓出售案例中,投資報酬率最低的案例。瑞普國際物業總經理劉美華表示,內科租金投資報酬率約3~3.5%,買方願意接受低於3%的投資報酬率,應「相當看好內科西湖段後市。」 整棟滿租地點佳宏大不動產估價師事務所所長郭國任分析,該大樓整棟滿租且地點位置、物業條件比內科其他大樓好,因此儘管租金投資報酬率偏低,卻能高價標脫。但該大樓屬特別個案,不代表內科所有大樓售價都被抬高,內科大樓租金相較市中心仍偏低、空置率也高,「是否有更多廠商進駐才是內科未來發展關鍵。 西裝」 今年內科廠辦大樓交易狀況5月17日 漢諾威科技大樓買方:富邦人壽 47.11億元3月26日 華固瑞光大樓(興建中)買方:香港商外資 35.6億元3月26日 廣遠建設廠辦大樓買方:國泰人壽 19.8億元1月8日 台聯電訊大樓買方:國泰人壽 9.6億元資料來源:信義全球資產管理公司 內科大樓今標售 商辦看漲 【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】 底價46億元的新光人壽內科「漢諾威」科技大樓,今天下午開標,市場預料脫標不是問題,且可能衝破50億元。宏大不動產估價師事務所執行長郭國任表示,如順利以高價標出,將代表國內商辦市場主升段出現訊號。 漢諾威大樓今天只要脫標,也將寫下今年商辦大樓成交金額新紀錄;今年至目前最高金額商辦交易案 烤肉為華固內湖瑞光大樓,華固建設於3月底以35.6億賣給來自香港的外資法人。 新壽近一兩年大舉進軍內科商辦,累計已在內湖科園學區擁有13棟大樓及陽光街一筆土地,位於堤頂大道二段的漢諾威大樓,是新壽在2000年時以28.3億元向遠雄集團買進,以標售底價來算,10年內該大樓就增值了17.7億、漲幅達62%。 此棟大樓土地面積1669坪,總樓地板面積則為1萬3450坪。郭國任分析,扣掉停車位,建坪每坪約為48萬元,目前當地商辦每坪約45萬元上下,新壽開價略高於市場行情。郭國任指出,內科園區商辦目前仍有空置率高、租金欲振乏力、報酬率偏低等三大隱憂,當地各區空置率普遍在15~20%之間,租金則只在800~1300元。由於目前賣方開價都很高,因此租金報酬率都不理想 21世紀房屋仲介。  .
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